В інтернет-засобах масової інформації черговий раз гарячково поширюється інформація про те, що з 01 листопада виникнуть труднощі (або і взагалі стане неможливим) укладення договору дарування нерухомого майна чи його успадкування.

При цьому, інформація ідентичного змісту періодично поширюється такими "змі" уже впродовж трьох-чотирьох років. І в кожному разі на протязі останніх років інформація подається як реальна та актуальна на сьогодні, а також фігурує дата 01 листопада – чи то 2013, 2016 чи 2018 року.

Спробуємо дослідити, з чим же пов'язане поширення інформації подібного змісту.

Кабінетом Міністрів України 04 березня 2013 року прийнято постанову № 231 "Деякі питання проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства", якою було затверджено Порядок проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства.

Відповідно до цього нормативно-правового акту із 1 серпня 2013 року вступили в силу нові правила, за якими оцінювати нерухомість могли лише оціночні компанії зі спеціальним сертифікатом. Отримати сертифікат суб’єкта оціночної діяльності можна було лише у п’яти навчальних закладах України, які не в змозі були підготувати потрібну кількість фахівців за короткий термін. Оцінювачі та учасники ринку стверджували, що новий порядок залишив без роботи близько 10 тис. оцінювачів, які працювали на ринку до його запровадження, а ціни на послуги з оцінки майна суттєво зросли.

Таким чином, описані зміни в законодавстві були пов’язані з намаганнями монополізувати оціночну систему, які, однак, були подолані Урядом у 2014 році. Постановою КМУ від 21 серпня 2014 року № 358 "Про проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства" скасовано названу вище Постанову № 231.

Доречно буде зазначити, що жодних змін до законодавчих актів, які регламентують порядок укладення та посвідчення договорів дарування чи набуття спадщини, останнім часом внесено не було. Нотаріуси успішно продовжують посвідчувати договори дарування, а також оформляти спадкові справи.

Спробуємо окреслити основні законодавчі положення з порушених питань, які сьогодні діють в Україні.

Право набуття у власність майна, в тому числі нерухомого, та розпорядження ним (дарування, спадкування тощо) – це базове і непорушне право кожного громадянина, гарантоване статтею 41 Конституції України. Статтею 321 Цивільного кодексу України також визначено непорушність права власності: ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до частини 2 статті 719 Цивільного кодексу України договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Договір посвідчується за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується. Крім того, при посвідченні договору дарування жилого будинку, квартири, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.

Детальний порядок визначено Наказом від 22.02.2012 року № 296/5 "Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України".

Суми податків, які підлягають до сплати у разі отримання подарунку чи спадщини визначені статтею 174 Податкового кодексу України. У контексті порушених питань серед об'єктів спадщини та/або дарування платників податку нас цікавитимуть саме об'єкти нерухомості.

Так, об'єкти спадщини та дарування оподатковуються:

• за нульовою ставкою:

а) об’єкти, що набуваються членами сім’ї спадкодавця (дарувальника) першого та другого ступенів споріднення – батьки, чоловік або дружина, діти, у тому числі усиновлені, рідні брати та сестри, баба та дід з боку матері і з боку батька, онуки;

б) вартість об'єкта нерухомості, що набувається особою, яка є інвалідом
I групи або має статус дитини-сироти або дитини, позбавленої батьківського піклування або дитиною-інвалідом;

• за ставкою 5% вартість будь-якого об'єкта спадщини чи дарування, уразі набуття їх особами, не віднесеними до першого та другого ступенів споріднення із спадкодавцем (дарувальником);
• за ставкою 18% для будь-якого об'єкта спадщини чи дарування, що набувається від спадкодавця(дарувальника)-нерезидента, та для будь-якого об'єкта спадщини чи дарування, що набувається нерезидентом від спадкодавця(дарувальника)-резидента.

Особами, відповідальними за сплату (перерахування) податку до бюджету, є особи, які набули майно у власність. Тобто, нотаріус посвідчує договір дарування або спадщину, а особи (спадкоємці чи обдаровувані) повинні до 01 травня року, що настає за роком набуття нерухомості у власність зазначити в річній податковій декларації дохід у вигляді вартості набутого нерухомого майна. Від такого обов'язку звільнені особи, які набули у власність об'єкти, що оподатковуються за нульовою ставкою податку на доходи фізичних осіб (ПДФО). Натомість нерезиденти зобов'язані сплатити податок до нотаріального оформлення дарування чи спадщини, так само як і резиденти, що набули спадщину (подарунок) від нерезидентів.

Це відображено також у пп.1.18 пункту 1 глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року № 296/5. Відповідно до пп.1.18 Порядку нотаріус посвідчує правочин, який передбачає будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості та об’єкти незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування, обов'язково за наявності документа про сплату до бюджету ПДФО. Це означає лише те, що документ про сплату ПДФО за загальним правилом не є обов'язковим для подання нотаріусу під час посвідчення правочину дарування (успадкування).

Відповідно до п.174.8 статті 174 Податкового кодексу України у разі спадкування чи отримання у подарунок об'єктів нерухомості, які оподатковуються за нульовою ставкою, оціночна вартість таких об’єктів з метою оподаткування не визначається. В інших випадках отримання доходів у вигляді об’єктів спадщини/дарунків об’єктом оподаткування є оціночна вартість таких об’єктів спадщини/дарунків, визначена згідно із законом.

Доречно зазначити, що позитивні зміни до названої статті ПК України набрали чинності 25 березня 2017 року: врешті звільнили від оподаткування спадщину та дарунки нерухомості найближчих родичів – братів/сестер та онуків.

Також зауважимо, що хоча пунктом 174.8 статті 174 ПК України суб'єктів цивільних відносин позбавлено обов'язку визначати оціночну вартість об’єктів, які оподатковуються за нульовою ставкою, при вчиненні нотаріальних дій нотаріуси все ж долучають звіт про оцінку майна, зокрема для визначення розміру державного мита, який підлягає до сплати відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України Про державне мито та розраховується від суми договору. Такі звіти, однак, не реєструються в Єдиній базі даних звітів про оцінку.