Верховна Рада у жовтні вкотре продовжила мораторій на продаж земель сільгосппризначення. У зв’язку з цим оренда землі й надалі залишається головним активом аграрних компаній.

Відтак, оформлення оренди та переоформлення договорів оренди землі на новий термін для більшості с/г виробників-орендарів землі, які розуміють, що, коли буде скасовано мораторій та розпочнеться продаж землі, на коні опиниться той, у кого буде оренда землі, продовжує бути першочерговим завданням. Адже у разі продажу наданої в оренду землі переважне право на придбання землі матиме, звичайно, орендар.

Поновлення, продовження, укладення договору на новий термін: у чому різниця?

Законодавство не містить поняття «переоформлення» договору. Хоча на практиці словосполучення «переоформлення договору» вживається досить часто. Під ним, як правило, розуміють оформлення договору повторно, заново. У законодавстві ж, що регулює договірні відносини сторін щодо оренди землі, є поняття «укладення договору на новий строк», «поновлення договору»; в судовій практиці зустрічається також формулювання «продовження договору». У чому різниця між цими поняттями?

У Законі України «Про оренду землі» є ст. 33, яка має назву «Поновлення договору оренди землі». У ній сказано, що «по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі)».

Таким чином, поновлення договору означає оформлення договору повторно, заново, на новий строк.

Що стосується поняття «продовження договору», то законодавство не містить такого поняття, хоча суди іноді теж використовують його в розумінні «автоматичного» поновлення договору оренди, термін дії якого сплив. Зокрема, Верховний Суд України у постановах часом вказує про продовження договорів оренди, зазначаючи про те, що Цивільним кодексом України передбачено поновлення договору оренди, що зводиться до автоматичного продовження попередніх договорів оренди на той самий строк.

Відтак, договір оренди може бути поновлений (переоформлений) або 1) шляхом укладення договору оренди на новий строк (з особою, яка має переважне право на укладення договору на новий строк), відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону, або 2) шляхом «автоматичного» поновлення (продовження) договору оренди, строк дії якого сплив, на той самий строк, відповідно до частини 6 статті 33 Закону

У чому суть переважного права орендаря на укладення договору на новий строк?

У період з 2007-2008 років і до 2016 року договори оренди землі зазвичай укладались на відносно нетривалий термін — 2, 3, 5 років, рідше — на 10, 15, 25 років. З травня 2016 року почала діяти норма Закону, згідно з якою, договір оренди може бути укладений на строк не менше 7 років.

Незалежно від строку оренди кожен орендар, який належним чином виконував обов’язки за умовами договору, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, має переважне право на поновлення договору (укладення договору оренди землі на новий строк). Суть переважного права полягає у тому, що орендар має пріоритет (перевагу перед іншими) на укладення договору оренди землі на новий строк. Це означає, що якщо до орендодавця звернулись інші зацікавлені особи з пропозиціями про укладення договору з ними на тих самих умовах, то орендодавець у такому випадку зобов’язаний укласти договір з попереднім орендарем на новий строк. Виняток складають випадки, коли інший (потенційний) орендар запропонував орендодавцю більш вигідні умови (наприклад, вищу орендну плату, більш тривалий строк оренди), а попередній орендар на такі умови не згоден, або якщо попередній орендар та орендодавець не можуть досягти домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору; у такому випадку переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється, а орендодавець має право укласти договір оренди з новим орендарем.

Що потрібно зробити, щоб не втратити переважне право і право оренди та поновити договір оренди (укласти договір оренди на новий строк)?

Орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, якщо він:

1. належним чином виконує свої обов'язки за договором;
    
2. до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця у встановлений договором термін, але у будь-якому разі не пізніше, ніж за місяць до спливання строку договору оренди землі, про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін (поновлення договору);
    
3. додав до листа-повідомлення проект додаткової угоди.
    

Тобто перш за все орендар повинен належним чином виконувати свої обов'язки за договором оренди землі. Оскільки основний обов’язок орендаря перед орендодавцем — сплачувати орендну плату, то «належним чином виконувати свої обов'язки за договором» означає, що орендар, щонайменше, повинен вчасно та в повному обсязі сплачувати орендодавцеві орендну плату за землю.

Водночас орендар зобов'язаний у встановлений договором строк, але не пізніше, ніж за місяць до спливання терміну договору оренди землі (якщо більший строк не встановлений договором), повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк. Для цього орендар повинен направити орендодавцю листа-повідомлення, в якому чітко вказати про те, що він бажає скористатися своїм переважним правом на укладення договору на новий термін та хоче поновити договір (укласти договір на новий строк).

Закон вказує, що орендодавця необхідно повідомити не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку дії договору. При цьому договором може бути встановлений інший термін. Але якщо навіть орендар порушив строк повідомлення, встановлений договором, то це ще не означає, що переважне право автоматично припинилося. Визначальним у даному випадку, як вважають суди, є дотримання строку, встановленого статтею 33 Закону, а саме — не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку дії договору оренди.

Якщо орендар у встановлений законом строк (не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку дії договору) не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін з проектом додаткової угоди, то в орендаря припиняється переважне право на поновлення договору на новий строк.

Крім того, Закон вказує, що разом із повідомленням орендар повинен надіслати орендодавцю проект додаткової угоди (додати проект додаткової угоди до листа-повідомлення про поновлення договору). Для поновлення договору оренди на тих самих умовах у проекті додаткової угоди достатньо передбачити пункт (умову) про те, що «сторони домовились поновити договір оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах».